Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário: o que muda para imóveis, aluguéis e empresas do setor?

A Reforma Tributária trouxe mudanças relevantes para o mercado imobiliário brasileiro e exige atenção de empresas, investidores, incorporadoras, administradoras de imóveis e proprietários que desenvolvem atividades sujeitas ao novo sistema de tributação.

Com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), a tributação das operações imobiliárias passa a contar com regras específicas, incluindo reduções de alíquotas e mecanismos destinados a diminuir a base de cálculo em determinadas situações.

As principais regras estão previstas na Lei Complementar nº 214/2025, posteriormente alterada pela legislação que regulamenta a implementação do novo sistema.

A Reforma Tributária estabeleceu um modelo de tributação, formado por dois tributos:

CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal;

IBS – Imposto sobre Bens e Serviços, de competência compartilhada entre Estados, Municípios e Distrito Federal.

Como ficam as operações com imóveis?

A Lei Complementar nº 214/2025 criou um capítulo específico para as operações com bens imóveis.

Entre as atividades alcançadas pelas regras estão operações de compra e venda, locação, cessão onerosa, arrendamento, incorporação imobiliária, loteamento, construção, administração e intermediação de imóveis, observadas as condições previstas na legislação.

Isso significa que empresas que atuam no setor imobiliário precisarão analisar não apenas a alíquota aplicável, mas também a forma de apuração, os créditos tributários, os redutores previstos em lei e o enquadramento de cada operação.

Locação de imóveis terá redução de 70% nas alíquotas

A legislação estabelece uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis a essas operações.

É importante destacar que essa redução não significa que o imposto deixará de existir. Trata-se de uma redução da alíquota aplicável à operação, dentro das regras do novo sistema.

Além disso, para determinadas locações residenciais, a legislação prevê um redutor social de R$ 600,00 por mês e por imóvel, limitado ao valor da respectiva base de cálculo.

Na prática, isso torna necessária uma análise individualizada da atividade, especialmente para empresas e pessoas que possuem diversos imóveis destinados à locação.

E na compra e venda de imóveis?

A partir de 1º de janeiro de 2027, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular um valor correspondente ao respectivo redutor de ajuste.

A legislação estabelece diferentes critérios para determinar esse valor, considerando, entre outros fatores, o valor de aquisição do imóvel, situações envolvendo imóveis em construção e determinadas aquisições realizadas a partir de 2027.

Esse mecanismo será especialmente relevante para empresas que possuem patrimônio imobiliário e pretendem realizar vendas durante ou após o período de transição da Reforma Tributária.

Imóveis residenciais também possuem redutor social

Esses valores podem ser deduzidos da base de cálculo do IBS e da CBS nas operações abrangidas pela regra, até o limite da respectiva base de cálculo.

Dessa forma, incorporadoras, loteadoras e empresas que comercializam imóveis residenciais precisam considerar esses mecanismos em suas projeções de custos, preços e margens.

Incorporação imobiliária e loteamentos

A Reforma Tributária também estabeleceu regras específicas para incorporação imobiliária e parcelamento do solo.

Nessas atividades, o IBS e a CBS incidentes sobre a alienação das unidades imobiliárias serão devidos conforme os pagamentos realizados.

Para empresas do setor, isso reforça a importância de manter uma documentação fiscal e contábil organizada, permitindo o correto aproveitamento dos créditos e a adequada apuração dos tributos.

A Reforma Tributária pode alterar a formação dos preços

Um dos principais pontos de atenção para o mercado imobiliário será a possível repercussão das novas regras sobre a formação dos preços.

A tributação não deve ser analisada isoladamente. Empresas precisam considerar o conjunto de fatores envolvidos na operação, como:

• carga tributária;
• possibilidade de apropriação de créditos;
• redutores previstos na legislação;
• custos de aquisição;
• custos de construção;
• despesas administrativas;
• margem de lucro;
• preço de venda;
• valor dos aluguéis;
• estrutura societária;
• contratos existentes e futuros.

Por esse motivo, simplesmente comparar uma alíquota antiga com uma nova alíquota pode não ser suficiente para determinar o impacto efetivo da Reforma Tributária sobre determinado negócio.

A importância do planejamento tributário

Com a transição para o novo sistema, o planejamento tributário passa a ter ainda mais importância para empresas e investidores do setor imobiliário.

Antes de tomar decisões relacionadas à compra, venda, construção, incorporação ou locação de imóveis, é recomendável analisar como a operação será afetada pelas novas regras.

A implementação ocorrerá de forma gradual, com um período de transição no qual empresas precisarão acompanhar simultaneamente as regras do sistema atual e a implantação dos novos tributos.

Diante desse cenário, algumas medidas podem ajudar as empresas a se prepararem para as mudanças:

1. Mapear as operações realizadas pela empresa
   • Identificar quais atividades envolvem venda, locação, administração, intermediação, construção, incorporação ou loteamento.
2. Avaliar o impacto tributário de cada atividade
   • Nem todas as operações imobiliárias terão exatamente o mesmo tratamento.
3. Revisar contratos
   • Contratos de locação, compra e venda, prestação de serviços e incorporação podem precisar ser avaliados diante das novas regras tributárias.
4. Organizar documentos e informações dos imóveis
   • Dados relacionados à aquisição, custos, documentos fiscais e demais informações patrimoniais podem ser relevantes para a aplicação dos mecanismos previstos na legislação.
5. Simular diferentes cenários
   • Antes de tomar decisões relevantes, é importante projetar o impacto da nova tributação sobre custos, preços, margens e fluxo de caixa.
6. Acompanhar a regulamentação
   • A Reforma Tributária envolve uma série de normas complementares e regulamentações que devem ser acompanhadas ao longo do processo de implementação.

Sua empresa está preparada para a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária representa uma mudança estrutural no sistema de tributação e, para o mercado imobiliário, traz regras específicas que precisam ser analisadas com atenção.

O acompanhamento contábil e tributário durante o período de transição pode contribuir para que a empresa compreenda as novas regras, identifique os impactos sobre seu negócio e tome decisões com maior segurança.

Se sua empresa possui atividades no mercado imobiliário, este é o momento de avaliar como a Reforma Tributária poderá afetar seus negócios. Procure orientação contábil especializada para analisar o seu caso.

Fonte principal: Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, em seu texto compilado e alterações posteriores.